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Fiches thématiques 2013

Déclarations des revenus 2013 (déclaration d'impôt 2014)Taxe sur les hautes rémunérations 2014Réforme des plus-values immobilières 2013-2014
Annonce de F. Hollande du 16 juin 2013
Réforme des plus-values mobilières 2013-2014
Assise de l'entrepreneuriat 29 avril 2013
Plus-values régime fiscal des "Pigeons" 2013Plus-values de valeurs mobilières 2013Exonération de plus-value Jeunes entreprises innovantes JEI 2013Gérant majoritaire - cotisations sociales sur dividendes (SARL, EURL) 2013Fiscalité des dividendes 2013Taxe de 75% sur les revenus d'activité 2013Contribution exceptionnelle ISF 2012Rent a star system : fiscalité du droit à l'image du sportifFiscalité comparative des footballeurs européensFiscalité des footballeurs impatriés en France 2012Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus 2012PFL 2012 sur obligations et intérêtsExonération de plus-value sur résidence secondaire 2012Exonération des cessions intra-familiales 2012Donation des titres avant cession 2012Don manuel 2012Réforme des donations 2012Dons familiaux de sommes d'argent 2012Investissement immobilier des non résidents et expatriés 2012Pacte Dutreil donation / succession 2012Optimiser la distribution de dividendes en 2012 !Dividendes de SIIC - SPPICAV 2012Stock-options 2012 : Optimisation du gain d'acquisitionFiscalité des Stock-options 2012Fiscalité des actions gratuites 2012SCPI Déficit foncier 2012 : Optimisez vos revenus fonciers!Abattements et barèmes donation et succession) 2012Fiscalité des oeuvres d'art 2012Plus-values sur valeurs mobilières 2012Les plus-values sur biens meubles 2012Fiscalité des chevaux de course 2012Acquisition démembrée des murs professionnelsSCI et cession immobilière Fiscalité des dividendes 2012Réforme des plus-values immobilières 2012La fiducie (fiscalité, avantages...) La donation d'usufruit temporaire Exil fiscal en Suisse - Quel canton choisir? Imposition au forfait en Suisse Société civile de portefeuille Contrôle fiscal des particuliers (ESFP) Exonération des plus-values professionnelles (CA < 90 000 € ou 126 000 €) Exil fiscal en Belgique - Panorama de la fiscalité belge La cession d'usufruit temporaire sur les locaux professionnels Fiscalité des dividendes en SEL Fiscalité entreprise : exonération des cessions < 500 000 € Stock-options et non résidents Le pacte Dutreil ISFLa donation partageLe démembrement de propriétéSCI et résidence principaleTransmission d’entreprise : exonération des plus-values pour départ à la retraiteProtection de l'entreprise : Le mandat posthumeLe passage en SELISF et biens professionnelsDéterminer sa résidence fiscaleLa prestation compensatoire

SCI et résidence principale

De nombreux particuliers sont attirés par les charmes de la SCI (société civile immobilière);, qu'en est-il lorsqu'il s'agit de la résidence principale?

Les avantages de la SCI sont connus : facilité de transmission des parts, démembrement des parts, modalité de gestion, contrôle des associés... Pour l'essentiel il s'agit de biens familiaux ou d'immobilier de rapport que l'on souhaite pérenniser au sein de la famille.

La résidence principale possède un statut particulier dans notre droit, elle fait l'objet de protection particulière et d'un régime fiscal spécial. Quelles sont les conséquences de l'apport ou de l'acquisition via une SCI?

On ne peut que mettre en garde les particuliers sur les inconvénients liés à la détention d'une résidence principale via une SCI. En effet, on peut citer deux catégories d'inconvénients, fiscaux et juridiques :

Fiscaux :
• L'abattement de 30% au regard de l'ISF est applicable si la SCI est transparente. Par ailleurs, il faudra être très attentif à l'objet social, les SCI de gestion ou d'investissement ne bénéficient pas de l'abattement de 30%;
• Perte de l'abattement de 20% en matière de succession. La Cour de Cassation a déjà jugé l'affaire en 1997 Cass.com 16 dec.1997 n°96-14.479;

Dans les faits, il semble que l'administration fiscale tolère l'application des ces abattements, même si la société civile est semi-transparente. Nous recommandons cependant la plus grande prudence en l'absence de textes clairs sur le sujet.

Juridiques :
• La protection du logement familial (art 215 c.civ) ne s'applique qu'aux détentions directes, en SCI les époux peuvent disposer l'un sans l'autre des parts;
• Perte de la protection du conjoint survivant, le droit temporaire au logement des articles 763 et 764 du c.civ ne s'appliquent pas. Il faudra trouver une autre solution pour protéger le conjoint via un bail ou un commodat;
• La protection des emprunteurs avec le délai de réflexion de 10 jours ne s'applique pas et la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas de droit, elle doit être expressément mentionnée;
• Impossibilité d'effectuer une déclaration d'insaisissabilité. En effet, la loi du 1er août 2003 ne s'applique pas aux parts de SCI détenues par l'entrepreneur...

» Le cas de la résidence secondaire
La même conclusion s'impose également pour la résidence secondaire, sauf à vouloir poursuivre un objectif de transmission à long terme, la SCI ne répondra pas totalement aux attentes des actionnaires. Par ailleurs, il faudra être vigilant sur la mise en location meublée de la résidence de famille pour alimenter en revenu la SCI.

En effet, la location meublée sous SCI entraîne des conséquences fiscales lourdes, notamment le passage à l'IS de la SCI et...

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