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SCI et résidence principale

De nombreux particuliers sont attirés par les charmes de la SCI (société civile immobilière);, qu'en est-il lorsqu'il s'agit de la résidence principale?

Les avantages de la SCI sont connus : facilité de transmission des parts, démembrement des parts, modalité de gestion, contrôle des associés... Pour l'essentiel il s'agit de biens familiaux ou d'immobilier de rapport que l'on souhaite pérenniser au sein de la famille.

La résidence principale possède un statut particulier dans notre droit, elle fait l'objet de protection particulière et d'un régime fiscal spécial. Quelles sont les conséquences de l'apport ou de l'acquisition via une SCI?

On ne peut que mettre en garde les particuliers sur les inconvénients liés à la détention d'une résidence principale via une SCI. En effet, on peut citer deux catégories d'inconvénients, fiscaux et juridiques :

Fiscaux :
• L'abattement de 30% au regard de l'ISF est applicable si la SCI est transparente. Par ailleurs, il faudra être très attentif à l'objet social, les SCI de gestion ou d'investissement ne bénéficient pas de l'abattement de 30%;
• Perte de l'abattement de 20% en matière de succession. La Cour de Cassation a déjà jugé l'affaire en 1997 Cass.com 16 dec.1997 n°96-14.479;

Dans les faits, il semble que l'administration fiscale tolère l'application des ces abattements, même si la société civile est semi-transparente. Nous recommandons cependant la plus grande prudence en l'absence de textes clairs sur le sujet.

Juridiques :
• La protection du logement familial (art 215 c.civ) ne s'applique qu'aux détentions directes, en SCI les époux peuvent disposer l'un sans l'autre des parts;
• Perte de la protection du conjoint survivant, le droit temporaire au logement des articles 763 et 764 du c.civ ne s'appliquent pas. Il faudra trouver une autre solution pour protéger le conjoint via un bail ou un commodat;
• La protection des emprunteurs avec le délai de réflexion de 10 jours ne s'applique pas et la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas de droit, elle doit être expressément mentionnée;
• Impossibilité d'effectuer une déclaration d'insaisissabilité. En effet, la loi du 1er août 2003 ne s'applique pas aux parts de SCI détenues par l'entrepreneur...

» Le cas de la résidence secondaire
La même conclusion s'impose également pour la résidence secondaire, sauf à vouloir poursuivre un objectif de transmission à long terme, la SCI ne répondra pas totalement aux attentes des actionnaires. Par ailleurs, il faudra être vigilant sur la mise en location meublée de la résidence de famille pour alimenter en revenu la SCI.

En effet, la location meublée sous SCI entraîne des conséquences fiscales lourdes, notamment le passage à l'IS de la SCI et...

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