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Chez Hipparque Patrimoine nous sélectionnons, en toute indépendance, les produits financiers pour nos clients. Ainsi, nous vous offrons un large choix de supports et de produits pour gérer et faire fructifier votre patrimoine dans les meilleurs conditions.

Nous accompagnons également les chefs d'entreprises et professions libérales pour la gestion de leurs actifs financiers professionnels (Trésorerie d'entreprise), leur prévoyance Contrat Madelin) et l'ensemble des supports qui s'adressent aux particuliers (Assurance-vie luxembourgeoise, Contrat de capitalisation, Gestion sous mandat...).


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SCPI ou fonds immobilier (FPS, SICAV luxembourgeoise, SLP...) ?
Dans l’objectif d’améliorer le rendement de leurs actifs financiers, les épargnants se sont tournés massivement vers les parts de SCPI de rendement ces dernières années. Les rendements demeurent supérieurs aux fonds euros des compagnies d'assurance-vie pour une volatilité faible. Nous rappelons cependant que les SCPI de rendement ne sont en aucun cas, assimilables à un fonds euros : absence de garantie du capital, fluctuation à la hausse ou à la baisse du prix des parts, rentabilité non garantie, liquidité pouvant être limitée...

Inconvénients des SCPI de rendement
    Des frais importants à la souscription : L’acquisition de parts de SCPI en direct présente un premier inconvénient au regard des droits d'entrée. En effet, la plupart des SCPI du marché affichent des frais d’entrée de l’ordre de 9% à 11%. Il convient alors de bien valider la durée de détention des parts (plus de 8 ans recommandé) afin que votre placement se révèle intéressant. Dans tous les cas, il faudra compter 2 à 3 années avant de recouvrer votre investissement initial et récupérer vos frais. A ce sujet, nous anticipons une baisse des revalorisations des parts dans les prochaines années ce qui allongera le délai de reconstitution du capital.

    Des délais de jouissance des parts qui s'allongent : La collecte des SCPI de rendement a fortement augmenté ces dernières années, produits plus confidentiels il y a une dizaine d'années, les SCPI de rendement sont devenues la nouvelle cible des établissements bancaires (PNB client oblige). Suite à cette augmentation de la collecte, les délais de jouissance des parts ont augmenté, les SCPI ayant plus des problèmes d'acquisition d'actifs que des problèmes de collecte. Certaines SCPI présentent des délais de jouissance de 6 mois... L'investisseur commence à percevoir des revenus après 9 mois (soit le trimestre suivant sa période de jouissance).

    Des revenus distribués pas forcément nécessaires aux investisseurs : Les SCPI de capitalisation sont rares, la grande majorité des véhicules d'investissement de la place distribuent des revenus trimestriels. Ce paramètre répond à la demande de beaucoup d'investisseurs, cependant, pour les contribuables fortement fiscalisés, la perception de revenus patrimoniaux est plus pénalisant. La flat tax (30%) devrait remédier partiellement à ce point pour les contribuables fiscalisés en tranche marginale à 41% ou 45% à laquelle s'ajoute les prélèvements sociaux de 17,2% depuis le 1er janvier 2018. Pour ces derniers, il est inutile de raisonner en pourcentage de rentabilité avec une fiscalité pouvant aller jusqu'à 62,2%...

    Une fiscalité peu avantageuse à la cession : Les SCPI de rendement répondent du régime fiscal des plus-values immobilières, soit une exonération total d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvement sociaux de 17,2%. Il y a bien des abattements pour durée de détention mais les abattements les plus significatifs se situent en fin de délai de conservation.

    Une pénalisation de la rentabilité au sein des contrats d'assurance-vie : La souscription de parts de SCPI au sein de l'assurance-vie peut être le remède à une fiscalité directe trop forte. Il convient alors de bien choisir son contrat d'assurance-vie afin d'éviter les contrats qui ne distribuent pas 100% des revenus de la SCPI. Il est encore incroyables de voir des contrats d'assurance-vie qui ne distribuent que 90% voir 85% des revenus trimestriels des SCPI. Dans tous les cas, les frais de gestion du contrat (0,9% à 1,2%) viendront grever la performance des SCPI de rendement.

Intérêts des nouveaux fonds immobiliers français ou luxembourgeois
Il y a bien des alternatives aux SCPI de rendement et si l'on compare même succinctement les avantages et inconvénients, la balance penche vite en faveur des fonds immobiliers (FPS, SICAV FIA, SLP...).
    Des frais de souscription maitrisés par rapport aux SCPI de rendement : C'est l'un des principaux point retenu par les épargnants, les frais d'entrée sont bien moins importants sur les fonds immobiliers français ou luxembourgeois que sur les SCPI de rendement classiques (et pour certains fonds les frais d'entrée sont inexistants). Ce paramètre prend toute son importance lorsqu'il s'agit d'un investissement à moyen terme et que l'investisseur ne souhaite pas s'exposer à un rendement négatif du fait de frais de souscription trop élevés.

    Une rentabilité égale voir supérieure aux SCPI de rendement : Les Fonds professionnels spécialisés, les SICAV-FIAR de droit luxembourgeois et autres Société de libre participation présentent des performances similaires et même supérieures aux SCPI de rendement classiques du marchés. L'un de nos supports immobiliers (FPS) présentait une performance nette de frais de gestion de 5,90% au 30 septembre 2017, alors que le fonds immobilier luxembourgeois d'un de nos partenaires présente depuis 2010 des performances annuelles nettes supérieures à 7% par an. Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que les fonds immobiliers n'offrent pas de garantie en capital comme les SCPI de rendement.

    Une collecte maitrisée et des actifs sélectionnés : Nos fonds immobiliers ont tous des tailles limites de croissance prévues dans leurs statuts. Cela évite une collecte frénétique sans limite et l'acquisition à tout prix d'actifs immobiliers parfois sur-coté. Une fois la taille atteinte (souvent autour des 200M€), les actifs sont gérés, arbitrés ou rénovés pour un maintien du dividendes et de la performance dans le temps.

    Une durée d'investissement souvent inférieure : L'investissement immobilier ne s'effectue pas sur le court terme. Cependant, il est possible d'investir au sein d'un fonds immobilier pour une durée de 6 ans voir 5 ans avec une stratégie définie. La présence de frais réduits ou nuls permet cette durée de placement et le retour sur investissement pour les épargnants.

    Des délais de jouissance plus court : Les NAV ("net asset value" que l'on peut traduire par valorisation des actifs, s'effectuent tous les trimestres ou tous les mois. Les périodes de jouissance sont le plus souvent trimestrielles et donc bien plus courtes qu'au sein des SCPI.

    Une fiscalité plus avantageuses à la vente : Tous nos fonds immobiliers (français et luxembourgeois) relèvent de la fiscalité des plus-values mobilières lors de la cession des titres. Cette fiscalité se révèle plus avantageuse que la fiscalité des plus-values immobilières dont les délais d'exonération sont très long. La fiscalité des plus-values sur valeur mobilière présente également l'avantage des abattements pour durée de détention de 50% (après 2 ans) et 65% (après 8 ans).

Certains fonds immobiliers présentent également une exonération des plus-values à l'impôt sur le revenus et ne sont soumis qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Nous pourrions encore développer la présente comparaison selon les supports d'investissement, la conclusion serait identique et en faveur des nouveaux supports d'investissement immobiliers. N'hésitez pas à nous contacter pour échanger sur votre investissement.

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Sujet SCPI ou fonds immobilier (FPS, SICAV luxembourgeoise, SLP...) ?
Résumé Dans l’objectif d’améliorer le rendement de leurs actifs financiers, les épargnants se sont tournés massivement vers les parts de SCPI de rendement ces dernières années. Les rendements demeurent supérieurs aux fonds euros des compagnies d'assurance-vie pour
Date 20/02/2018

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Fonds immobilier luxembourgeois sans frais d'entrée (réservé aux investisseurs professionnels)
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investissements réservé aux investisseurs professionnels ou avertis au sens de l’article 423-49 du Règlement général de l’AMF, nous consulter.

Société de libre partenariat de rénovation d'immobilier d'entreprise
Redistribution à hauteur de 5,5% net annuel hors CSG/CRDS pendant 6 ans*

Société de libre partenariat, souscription réservée aux investisseurs professionnels ou avertis au sens de l’article 423-49 du Règlement général de l’AMF.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investissements réservé aux investisseurs professionnels ou avertis au sens de l’article 423-49 du Règlement général de l’AMF, nous consulter.

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