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Nous accompagnons également les chefs d'entreprises et professions libérales pour la gestion de leurs actifs financiers professionnels (Trésorerie d'entreprise), leur prévoyance Contrat Madelin) et l'ensemble des supports qui s'adressent aux particuliers (Assurance-vie luxembourgeoise, Contrat de capitalisation, Gestion sous mandat...).


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La meilleure SCPI de rendement 2018 n'est pas une SCPI !
La recherche de la meilleure SCPI de rendement du marché en 2018 conduit parfois les épargnants à se renseigner un peu plus sur les supports d'investissement disponibles, le constat est parfois sévère lorsque l'investisseur subit des frais élevés qu'il pourrait réduire de 50% sur des fonds immobilier de rendement.

En effet, les meilleurs fonds immobiliers du marché ne sont pas des SCPI de rendement classiques, il s'agit de fonds professionnels spécialisés, de SICAV immobilière luxembourgeoise ou autres. Tous ces fonds affichent des performances identiques aux SCPI de rendement du marché et parfois supérieures. Alors à quoi bon délaisser vos SCPI de rendement classiques si les performances sont identiques ?

Pour les frais de souscription, pour une meilleure fiscalité en cas de cession des parts, pour un fonds qui capitalise au lieu de distribuer des revenus trimestriels, pour une meilleure gestion de la collecte afin de maintenir la valorisation ou la distribution et d'éviter l'acquisition à tout prix d'actifs surcotés, de bénéficier d'un support de détention des actifs plus modernes que les SCPI (structures vieillissantes), d'avoir un effet de levier plus important par le financement des actifs immobiliers...

La liste est longue mais reprenons les principaux avantages par rapport aux SCPI de rendement classiques du marché :

    • Une SCPI de rendement avec 5% de frais d'entrée ou 0% de frais ? Tous les investisseurs qui ont investi ou souhaité investir au sein d'une SCPI se sont heurtés à des frais de souscription compris entre 8% et 11%. Ces frais couvrent les frais d'acquisition des immeubles, de commercialisation, de gestion... La conséquence pour l'investisseur qui achète une part de SCPI de rendement 100€ est que cette part est valorisée 90€ le lendemain (imputée des frais de souscription).

C'est entre autre pour cette raison que les investissements en immobilier de rendement sont recommandés sur des périodes de 8 années minimum, cela afin de récupérer son capital initial (après 2 à 3 ans) et d'obtenir une rendement potentiel (le rendement des parts de SCPI n'est pas garanti, ni le capital investi. Nous rappelons que les SCPI de rendement ne sont pas des fonds euros).

Nous comparons pour notre clientèle les investissements en immobilier de rendement et notamment les supports SCPI avec les différents fonds immobiliers du marché. Les frais proposés sont bien inférieurs aux SCPI de rendement, ils oscillent entre 0% et 5% de frais de souscription selon les fonds et les secteurs d'investissement. L'épargnant recouvre ses frais le plus souvent lors de la première année de souscription (sur 12 mois glissant en fonction de la date de souscription).

    • Une jouissance immédiate des parts de SCPI ou à 3 mois ? La forte collecte sur les SCPI de rendement conduit à un allongement des délais de jouissance des parts de SCPI sur le marché, ces dernières doivent acquérir des actifs immobiliers rapidement afin de "servir" un dividendes à l'ensemble des investisseurs. On peut constater des délais de 4 à 6 mois de jouissance, auxquels il faut ajouter le trimestre d'acquisition de revenu avec de percevoir quoique ce soit.

Les fonds immobiliers de rendement (FPS, SICAV-FIAR, SLP) capitalisent trimestriellement, les investisseurs supportent donc au maximum un délai de 3 mois avant que leur investissement soit pris en compte. Certains fonds pratiquent également des valorisations mensuelles ce qui permet une entrée encore plus rapide dans les fonds pour la perception de revenus complémentaires.

    • Un abattement de 50% ou 65% sur la plus-values de cession des parts d'une SCPI de rendement ? Nous le répétons à nos clients, la fiscalité sur les plus-value de cession des SCPI de rendement n'est pas favorable et longue, très longue. 22 ans de détention pour une exonération totale à l'impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour une exonération totale des prélèvements sociaux.

Les fonds immobiliers (FPS, SICAV-FIAR...) sont assimilés à des valeurs mobilières, leur cession relève donc des plus-values de valeurs mobilières. A ce titre, les investisseurs bénéficient d'abattement pour durée de détention de 50% après 2 ans de détention et de 65% après 8 ans de détention. Vous pouvez donc capitaliser vos revenus en franchise de fiscalité durant la période de détention et ne déclarer qu'une partie de la plus-values taxable à la flat taxe de 30%. Avons nous besoin de développer plus avant sur ce point ?

Un dernier point, certains fonds de rénovation d'immobilier d'entreprise sont structurés en FPCR (ou FPCI-Fonds professionnel de capital investissement, SLP-Société de libre partenariat...), ces fonds ne supportent que les prélèvements sociaux de 17,2% à terme (sous condition de durée de détention).

    • Une durée de détention recommandée de 5 ans ou 6 ans pour une SCPI de rendement ? La durée minimale d'investissement qui est recommandée pour les SCPI de rendement est de 8 années. Nous avons expliqué plus haut pourquoi cette durée était aussi importante. Les fonds immobiliers de rendement sont des fonds fermés qui liquident, arbitrent et gèrent leurs actifs immobiliers sur une période définie. Les fonds présents sur le marché ont des durées d'investissement de 5 à 6 ans (liquidation intégrale du fonds à terme), l'investisseur étant libre de demeurer au sein du fonds lorsque ce dernier n'est pas liquidé.

Des clauses de liquidités (contractuelles ou réglementaires) sont présentes et permettent aux investisseurs de sortir du fonds à terme (même avant terme sous conditions).

    • Une SCPI de rendement qui distribue ou capitalise au choix de l'investisseur ? Enfin, la plupart des SCPI de rendement sont des SCPI de distribution, il existe quelques SCPI de capitalisation mais elles demeurent minoritaires. L'offre de fonds immobiliers (FPS, SICAV-FIAR...) permet de capitaliser les revenus pour éviter tout frottement fiscal durant la période de détention, certains supports offrent même la possibilité aux investisseurs de choisir le type de parts sur lesquelles ils souhaitent être investis (parts de distribution ou de capitalisation). Les fonds immobilier de rendement s'adaptent aux besoins des investisseurs et nul besoin d'encapsuler votre immobilier de rendement dans des assurances-vie pour éviter la fiscalité.

L'objet de cet article n'est pas de détailler une stratégie ou l'intégralité des caractéristiques des fonds immobiliers vs SCPI de rendement mais de sensibiliser les épargnants aux offres présentent sur le marché pour l'investissement dans l'immobilier de rendement. N'hésitez pas à nous contacter pour échanger sur votre investissement.

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Sujet La meilleure SCPI de rendement n'est pas une SCPI !
Résumé La recherche de la meilleure SCPI de rendement du marché conduit parfois les épargnants à se renseigner un peu plus sur les supports d'investissement disponibles, le constat est parfois sévère lorsque l'investisseur subit des frais élevés qu'il pourrait réduire de 50% sur...
Date 22/02/2018

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