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Programmes immobiliers 2018

L'année 2018 sera l'année de la stratégie pour les dispositifs déficit foncier et monument historique compte tenu du passage à la retenue à la source en 2019. Le dispositif Malraux 2018 demeure attractif pour les particuliers, la retenue à la source n'ayant pas de conséquences sur la réduction d'impôt générée.

Les investissements Malraux réalisés en 2018 devront être étudiés au regard du crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR) qui aura un impact sur la trésorerie des investisseurs en 2019.

Quel que soit le dispositif choisi, un accompagnement solide des investisseurs sera nécessaire en 2018. Chez Hipparque Patrimoine, nous apportons une réelle valeur ajouter aux clients qui nous font confiance, nous arrêtons la meilleure stratégie d'investissement au regard des nouvelles dispositions fiscales 2018.

Vous trouverez ci-dessous, le catalogue de nos programmes immobiliers 2018, n'hésitez pas à nous contacter pour toutes informations complémentaires.


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Faut-il investir en Monument historique en 2018 ?
La question est souvent ignorée par les contribuables français ou mal maitrisée et nous effectuons beaucoup d’informations auprès de notre clientèle sur ce sujet. Faut-il franchir le pas du Monument historique en 2018 ?

A titre de remarque préliminaire et comme nous le rappelons souvent aux prospects qui contact le cabinet, le dispositif Monument historique demeure assez réduit en France. En effet, nous parlons de quelques programmes qui reçoivent un agrément chaque année seulement. Le monument historique consiste à classer un immeuble et obtenir un agrément de Bercy (Paris, ou bureau de Lyon) avant de pouvoir commercialiser et vendre ce dernier au bénéfice d’investisseurs. Le Malraux présente une offre beaucoup plus fournie compte tenu de contrainte moindre sur les bâtiments et du fait que l’on classe un quartier en ZPPAUP ou en Secteur Sauvegardé (il y a donc beaucoup plus de possibilité pour effectuer des restaurations). Ce rappel étant fait sur l’offre réelle en Monument historique présente sur le marché français, une dernier précision concernera les investisseurs.

Le dispositif Monument historique étant un dispositif de déduction des charges (travaux de rénovation) sur les revenus fonciers puis sur le revenu global sans limite de montant, plus l’investisseur sera fortement fiscalisé (TMI à 45%, 41%) plus le dispositif sera efficace. Nous effectuons donc systématiquement des études chiffrées afin de déterminer la part du revenu imposable dans les tranche d’imposition à 41% et 45%. Cela permet de chiffrer l’intérêt ou non d’un investissement Monument historique versus un investissement Malraux qui bénéficie lui d’un taux de réduction d’impôt fixe de 30%.

Investir en Monument historique (en l’absence ce revenus fonciers subissant des prélèvements sociaux de 17,2%) pour imputer des travaux de restauration sur le revenu global dans la tranche d’imposition à 41% pour 40 000 € de revenu seulement puis le reste des travaux sur des revenus à 30% n’a aucun sens.

S’il n’y avait qu’une seule chose à retenir pour l’année 2018 ce serait la suivante : Le dispositif Monument historique ne concerne que les contribuables ayant des revenus exceptionnels très importants. En l’absence de revenus exceptionnels passez votre chemin, il n’y a pas d’intérêts à investir en Monument historique en 2018 et à appeler des travaux sur 2018.

Les revenus non exceptionnels (donc ordinaires) sont couverts par le CIMR en 2018, la fameuse année fiscale blanche. Donc ces revenus seront non fiscalisés. Pourquoi donc investir en monument historique pour des revenus qui ne seront pas imposables ? Vous avez votre réponse.

Pour les contribuables bénéficiant de revenus exceptionnels qui ne seront donc pas couverts par le CIMR, le Monument historique présente un intérêt mais il faut cependant effectuer les calculs pour valider cette hypothèse. En effet, si nous étions dans une année fiscale normale, les revenus exceptionnels seraient fiscalisés en tranche marginale d’imposition(TMI), soit 41% ou 45% pour les contribuables les plus fortement fiscalisés. Cependant, pour l’année 2018, la loi de finance prévoit que les revenus exceptionnels seront fiscalisés au taux moyen d’imposition et non en TMI.

Le gain fiscal sera donc amoindri pour les investisseurs 2018, ils ne gagneront, sur l’imputation des travaux de restauration Monument historique sur leur revenu globale, que leur taux moyen d’imposition. En conséquence, même pour des contribuables fiscalisés dans la tranche d’imposition la plus importantes, soit 45% (le dernier rapport INSEE indique que cela concerne environ 72 00 foyers en France…), le taux moyen sera très rarement supérieur à 40%. Il faudrait avoir un revenu exceptionnel très important et massivement imposable à 45% afin que le taux moyen d’imposition soit significatif.

Inversement, cela signifie que les contribuables qui ont des revenus exceptionnels seront moins fiscalisés que sur une année fiscale normale où ils auraient subi 41% voir 45% de TMI.

En conclusion, si l’on observe l’offre Monument historique annuel en France et les spécificités fiscales de l’année 2018, il convient de bien valider tout investissement Monument historique pour les contribuables qui visent la minoration de leur revenu global. Pour les particuliers ayant des revenus fonciers la conclusion pourra être différente.

Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche immobilière, n'hésitez pas à contacter nos bureaux (Paris, Aix-en-Provence ou Monaco) pour une étude détaillée.

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Sujet Faut-il investir en Monument historique en 2018 ?
Résumé La question est souvent ignorée par les contribuables français ou mal maitrisée et nous effectuons beaucoup d’informations auprès de notre clientèle sur ce sujet. Faut-il franchir le pas du Monument historique en 2018 ?

A titre de remarque préliminaire et comme nous le rappelons
Date 26/09/2018

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