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Programmes immobiliers 2018

L'année 2018 sera l'année de la stratégie pour les dispositifs déficit foncier et monument historique compte tenu du passage à la retenue à la source en 2019. Le dispositif Malraux 2018 demeure attractif pour les particuliers, la retenue à la source n'ayant pas de conséquences sur la réduction d'impôt générée.

Les investissements Malraux réalisés en 2018 devront être étudiés au regard du crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR) qui aura un impact sur la trésorerie des investisseurs en 2019.

Quel que soit le dispositif choisi, un accompagnement solide des investisseurs sera nécessaire en 2018. Chez Hipparque Patrimoine, nous apportons une réelle valeur ajouter aux clients qui nous font confiance, nous arrêtons la meilleure stratégie d'investissement au regard des nouvelles dispositions fiscales 2018.

Vous trouverez ci-dessous, le catalogue de nos programmes immobiliers 2018, n'hésitez pas à nous contacter pour toutes informations complémentaires.


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Malraux ou Monument historique en 2018 ?
Beaucoup de particuliers s’interrogent sur les options d’investissement en 2018 compte tenu du passage à la retenue à la source début 2019. En effet, l’année fiscale 2018 dite « année fiscale blanche » n’est pas sans conséquence sur certains dispositifs fiscaux.

Revenons sur les conséquences d’un investissement Malraux ou Monument historique en 2018. Quel dispositif choisir en fonction de sa fiscalité ?

Rappel préliminaire : Nous vous rappelons que les dispositifs Malraux et Monuments historiques fonctionnent différemment. En effet, ces deux programmes concernent la rénovation d’immeubles classés mais leur impact fiscal n’est pas identique pour l’investisseur.

Le dispositif monument historique permet aux acquéreurs de déduire le montant des travaux sur leurs revenus fonciers imposables puis sur leur revenu global sans limite de montant (imputation possible directement sur le revenu global en l’absence de revenu foncier au sein du foyer). L’impact fiscal pour l’investisseur Monument historique est donc directement lié à la tranche marginale d’imposition (TMI) dans laquelle les travaux viennent effacer les revenus imposables (i.e. 45%, 41%, 30%…). Cependant,

Le dispositif Malraux fonctionne via une réduction d’impôt et non une déduction de charges du revenu imposable comme le dispositif Monument historique. Le taux de la réduction d’impôt est fixe et s’élève à 30% quelque soit la TMI de l’investisseur. La réduction obtenue est donc connue dès l’acquisition du bien immobilier.

Quelle conséquence du passage à a retenue à la source sur un investissement Malraux ou Monument historique ?
Comme nous l’avons déjà indiqué, l’année 2018 est une année à revenu blanc, l’administration fiscale n’imposera pas les contribuables dans la limite du plus haut revenu perçu au cours des années 2015, 2016 et 2017. Ce plafond constitue la limite de non imposition des particuliers. En conséquence, un particulier n’ayant pas de revenus supérieurs à ses revenus des trois années passées ne sera pas imposé sur ses revenus en 2018. Seuls les contribuables ayant des revenus exceptionnels seront imposables (en septembre 2019) sur ces seuls revenus exceptionnels.

S’il bénéficie de revenus stables en 2018 il ne sera pas imposable sur ses revenus. Donc si le contribuable n’effectue aucun investissement immobilier, il n’aura ni perdu, ni gagné d’argent en 2018, l’année fiscale sera neutre pour ce dernier. Attention, nombre de contribuables s’imaginent encore que l’année fiscale blanche signifie qu’ils ne paieront pas d’impôt pendant un an. Faux! Au regard de la trésorerie du foyer, il n’y aura aucun effet d’aubaine ni aucune pause pour les particuliers. En l’absence d’investissement immobilier Malraux ou Monument historique, les particuliers payent en 2018 leur impôt sur le revenu sur leurs revenus 2017 (qui ont été déclarés en mai 2018), puis en janvier 2019 ils paieront de l’impôt sur les revenus 2019. Il y a donc une continuité du paiement de l’impôt pour les particuliers. Si l’année fiscale 2018 n’était pas “effacée“ les contribuables devraient payer en 2019 (en plus du prélèvement à la source tous les mois) une imposition sur les revenus 2018 en septembre 2019. Ce ne sera pas le cas.

Donc que se passe t-il si un contribuable investit dans un programme Malraux en 2018? Dans ce cas l’investisseur ne s’enrichira pas mais améliorera sa trésorerie en septembre 2019. L’administration fiscale annuel la fiscalité sur les revenus 2018 avec un CIMR (crédit d’impôt modernisation du recouvrement) qui est calculé sur l’imposition brute (avant réduction et crédit d’impôt). A ce titre, en cas de réduction Malraux, l’administration remboursera tout ou partie du CIMR au contribuable en septembre 2019.

Exemple :
Impôt sur le revenu 2018 : 30 000 €
CIMR lié au passage à la retenue à la source : 30 000 € (nous considérons qu’il n’y a que des revenus ordinaires dans cet exemple donc un CIMR à 100%).
Réduction Malraux 2018 : 21 000 €
Impôt sur le revenu net à payer par le contribuable : 9 000 €
Remboursement du contribuable en septembre 2019 par l’administration fiscale : le contribuable à une imposition nette de 9 000 € et son CIMR (calculé sur l’impôt brut) s’élève à 30 000 €. Le contribuable percevra donc un remboursement de 21 000 € en septembre 2019. Cela correspond à sa réduction Malraux. A l’heure où nous écrivons cet article nous n’avons pas de confirmation par le gouvernement de la prise en charge et du remboursement dès début janvier 2019 des réductions malraux au même titre que le Pinel ou autres dispositifs fiscaux.

Quid du dispositif Monument historique ?
Nous avons déjà expliqué le fonctionnement du dispositif Monument historique et la déduction des travaux sur le revenu global, les conséquences sont doubles en 2018 pour les investisseurs.
- Quels intérêts de réduire ses revenus avec un investissement Monument historique en 2018 ?
Soyons clairs, en présence de revenus ordinaires, il n’y a aucun intérêt d’effectuer un investissement Monument historique en 2018. Pourquoi investir dans un programme Monument historique pour réduire son revenu global qui sera dans tous les cas, effacé par le CIMR au titre de l’année fiscale 2018 ? Ce serait utiliser des travaux pour réduire des revenus qui ne seront pas imposables au titre de cette année de transition exceptionnelle (il y a également un sujet important pour les particuliers ayant des revenus fonciers et qui bénéficient des déficits fonciers en report).

- Le monument historique en 2018 pour quels contribuables ?
Y a t-il des contribuables concernés par le Monument historique en 2018 ? Oui. Les contribuables qui bénéficient de revenus exceptionnels seront imposables sur ces revenus en 2019, ils ont donc un intérêt fiscal à investir en Monument historique. Cependant, il faudra bien faire les calculs pour ces derniers car les revenus exceptionnels subiront une fiscalité particulière. En effet, les revenus exceptionnels ne seront pas imposables en TMI (tranche marginale d’imposition) pour les contribuables (i.e. 45%, 41%…) mais au taux moyen d’imposition.

C’est une bonne nouvelle pour les particuliers qui ont des revenus importants qui excèdent leurs revenus des années passées car la fiscalité sera plus douce mais cela ne fait pas l’affaire d’un dispositif comme le Monument historique. En effet, le gain fiscal du Monument historique est directement lié à la TMI de l’investisseur, il est donc plus intéressant d’imputer des travaux de rénovation sur un revenu global qui subit des tranches d’imposition importante à 45% ou 41% que d’imputer ces mêmes travaux sur des revenus fiscalisés au taux moyen disposition (30%, 32%, 34%…). Le dispositif Monument historique est donc doublement pénalisé en 2018, il ne concerne que les revenus exceptionnels et n’est efficace qu’à hauteur du taux moyen d’imposition du foyer fiscal (qu’il faut calculer avant tout investissement).

Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche immobilière, n'hésitez pas à contacter nos bureaux (Paris, Aix-en-Provence ou Monaco) pour une étude détaillée.

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Sujet Malraux ou Monument historique en 2018 ?
Résumé Beaucoup de particuliers s’interrogent sur les options d’investissement en 2018 compte tenu du passage à la retenue à la source début 2019. En effet, l’année fiscale 2018 dite « année fiscale blanche » n’est pas sans conséquence sur certains dispositifs fiscaux.
Date 20/09/2018

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