Investissement déficit foncier 2018 (Paris, Lyon, Marseille, Aix en Provence, Bordeaux, Lille...)

Compte tenu du plafonnement des niches fiscales , les contribuables se tournent désormais vers les dispositifs de droit commun. Ces dispositifs qui ne relèvent pas du plafonnement permettent d'optimiser les revenus patrimoniaux qui demeurent fortement fiscalisés.

A ce titre, la fiscalité des revenus fonciers peut se révéler très pénalisante pour certains contribuables. En effet, les revenus tirés de la location d’un bien immobilier (appartement, maison…) subissent de plein fouet la tranche marginale d’imposition du contribuable (souvent 30%, 41% ou 45%) mais également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.

Nous arrivons à une imposition totale qui peut atteindre 62,2% (pour les contribuables imposés en tranche marginale à 45%).

Chez Hipparque Patrimoine nous vous proposons des programmes immobiliers « déficit foncier » spécialement sélectionnés pour leur capacité à générer des déficits. Ces programmes sont exclusivement des cœurs de ville dont le ratio de travaux est d’environ 70% du prix d’acquisition.

>> Imputation des déficits fonciers
En effet, les déficits fonciers générés par les travaux viennent s’imputer sur les revenus fonciers du bien puis, dans la limite de 10 700 € par an, sur le revenu global. Cela permet de réduire son revenu global à hauteur de 10 700 € par an maximum.

Cette imputation permet de réduire son imposition de - 4 815 € par an pour un contribuable imposable en tranche marginale à 45% (soit 10 700 € x 45%).

Au même titre que les intérêts d’emprunt, les travaux effectués sont imputables et reportables sur les revenus fonciers et le revenu global pendant dix ans.

Exemple :
M K est célibataire et fortement imposé dans la tranche marginale à 41%
M K fait l’acquisition d’un appartement de 190 000 €
Prix du foncier : 60 000 €
Montant des travaux : 130 000 €
Revenus fonciers annuels : 7 000 €
Imputation des travaux : - 17 700 €
Déficit foncier : - 10 700 €
Gain fiscal sur les revenus fonciers : 4 354 € (soit 41% + 17,2% sur 7 000 € de loyers)
Gain fiscal sur le revenu global : 4 378 € (soit 41% sur 10 700 €)
Gain total : 8 732 €
L’excédent de travaux est reportable pendant les dix années qui suivent.

L'année 2018 devra cependant prendre en compte un calcul plus complexe lié à la retenue à a source applicable en 2019 et au dispositif anti abus concernant les revenus fonciers.

L’acquisition en démembrement de propriété permettra également de répondre à cet objectif avec des avantages différents.

N’hésitez pas à nous contacter pour effectuer une simulation sur vos revenus fonciers ou sur votre revenu global.


Nos programmes déficit foncier 2018

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