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Réforme fiscale des plus-values immobilières 2011 / 2012

Les plus-values immobilières ont fait l'objet de plusieurs textes en 2011. La réforme principale a été actée par la deuxième Loi de Finances rectificative pour 2011 du 8 septembre 2011.

La Loi de Finances pour 2012 vient ajouter des possibilités d'exonération au même titre que la quatrième Loi de Finances rectificative pour 2011.

    • Réforme des plus-values immobilières - Texte publié au Journal Officiel le 19 septembre 2011 et instruction fiscale du 17 avril 2012

La réforme principale a été publiée le 19 septembre au Journal Officiel. Nous avons maintenant le détail du nouveau dispositif d'imposition et notamment de la hausse des prélèvements sociaux.

Le nouveau dispositif lisse l'abattement pour durée de détention de façon progressive dans le temps pour aboutir à une exonération totale des plus-values après 30 ans de détention.

L'abattement progressif s'appliquera comme suit :
     • 2% d'abattement entre la 5ème et la 17ème année ;
     • 4% d'abattement entre la 17ème et la 24ème année ;
     • 8% d'abattement entre la 24ème et la 30ème année.

La suppression de l'abattement ne concerne pas les résidences principales qui demeurent exonérées de plus-value. Pour les autres biens immeubles, l'imposition sera désormais de 19% + 15,5% de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2012, soit 34,5%.

L'abattement fixe de 1 000 € est également supprimé mais les majorations du prix d'acquisition (pour travaux et frais) sont maintenues. La suppression de l'abattement fixe de 1 000 € est immédiate à compter de la publication de la loi et non à compter du 1er février 2012.

2ème Loi de Finances rectificative pour 2011
Adoption d'un abattement progressif sur les plus-values immobilières

Plus-values immobilières 2012 - Hipparque Patrimoine
Nouvelle fiscalité des plus-values immobilières 2012

Pour mémoire vous trouverez ci-dessous, un rappel de l'ancien dispositif d'imposition des plus-values immobilières. L'exonération définitive était acquise au-delà de 15 années de détention.

Rappel de l'ancien dispositif d'abattement pour durée de détention

Plus-values immobilières 2011 - Hipparque Patrimoine
Fiscalité des plus-values immobilières avant la réforme de 2011
Quelles sont les ventes concernées par la réforme ?
Le nouveau dispositif d'abattement progressif sera effectif pour toutes les ventes consécutives à un acte notarié après le 1er février 2012. Elle est toutefois maintenue au 25 août 2011 pour les apports d'immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales. On peut imaginer que les notaires auront une fin d'année bien remplie compte tenu des arbitrages immobiliers à venir.

Par ailleurs, compte tenu de l'augmentation des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (+1,2% puis +2%), l'imposition totale des plus-values immobilières s'établit désormais à 34,5% (soit 19% + 15,5%).

Important : La hausse des prélèvements sociaux s'applique aux produits de placement soumis au prélèvement à la source des contributions sociales. A ce titre, les plus-values immobilières supporteront une augmentation des prélèvements sociaux à compter du 1er juillet 2012 (+2%)
. En conséquence, les cessions d'immeubles effectuées à compter du 1er juillet 2012 subiront un taux de prélèvements sociaux de 15,5% et non un taux de 13,5%.

Réforme des plus-values immobilières
Réforme applicable aux actes notariés à compter du 1er février 2012

Réforme des plus-values immobilières 2012 - Hipparque Patrimoine
Conséquences fiscales de la réforme des plus-values immobilières 2012?
    • Exonération des plus-values immobilières sous conditions - Loi de Finances pour 2012 et Loi de Finances rectificative pour 2011

Plusieurs possibilités d'exonérations ont été ajoutées en fin d'année 2011.

Exonération des résidences secondaires
L'article 150 U II-1° du CGI prévoit une exonération des plus-values immobilières pour les cessions de résidences secondaires en cas de remploi des fonds pour l'acquisition d'une résidence principale.

Vous trouverez plus d'information ici : Exonération des plus-values immobilières sur résidences secondaires

Exonération des anciennes résidences principales de retraités ou invalides
La Loi de Finances rectificative pour 2011 exonère les plus-values réalisées par les retraités ou invalides de condition modeste résidant en maison de retraite ou foyer d'accueil et qui cèdent dans les deux ans de leur départ leur ancienne résidence principale.

Des conditions de revenus et de patrimoine sont posées pour bénéficier de cette exonération.

Cessions de terrains nus constructibles
Les terrains nus constructibles continuent de bénéficier de l'ancien dispositif des plus-values immobilières lorsqu'ils ont fait l'objet d'une promesse de vente signée et enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente intervient avant le 1er janvier 2013.

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Au regard de la réforme qui se dessine, l'investissement dans des SCPI de rendement au sein de l'assurance-vie apparaît comme une solution optimum afin d'éviter la lourde fiscalité des plus-values immobilières.

A la cession, vous supportez la fiscalité de l'assurance-vie en lieu et place des plus-values immobilières :
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